L’art. 1126 c.c. si applica anche al lastrico solare di proprietà esclusiva oltre che a quello in uso esclusivo

10.05.2012 12:19

(05/03/2012)di Alessandro Gallucci,

Ai sensi dell’art. 1126 c.c., rubricato Lastrici solari di uso esclusivo: Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
 
Detta diversamente: preso un lastrico solare (vale a dire una copertura dell’edificio) di proprietà comune ma in uso esclusivo ad uno o ad un gruppo di condomini, le spese per la sua manutenzione e ricostruzione devono essere sostenute nella misura di un terzo dall’usuario esclusivo e per i restanti due terzi, in ragione dei loro millesimi di proprietà, dai titolari delle unità immobiliari cui il lastrico medesimo funge da copertura. Se al di sotto del lastrico è ubicata l’unità immobiliare dell’utilizzatore esclusivo, egli parteciperà anche a questa parte di spesa.
 
Ciò detto è utile domandarsi: in molto casi il lastrico solare non solo è dato in uso esclusivo ma, al momento della compravendita delle unità immobiliari, il venditore si riserva la sua proprietà (o magari essa è collegata ad una delle porzioni di piano. In questi casi, la domanda sorge spontanea, continua ad applicarsi l’art. 1126 c.c. oppure, data la situazione proprietaria, le spese di manutenzione e ricostruzione sono a carico del titolare di quella parte d’edificio. Della fattispecie si è occupato, di recente il Tribunale di Roma. In questo caso il proprietario di un lastrico faceva eseguire dei lavori conservativi su quella parte dello stabile per poi chiedere all’assemblea la ripartizione delle spesa ai sensi del più volte citato art. 1126 c.c. L’assise rigettava la richiesta e quindi si andava in causa.
 
Il Tribunale capitolino dava ragione al condomino.
 
In particolare si legge in sentenza che a casi come quelli oggetto della causa “ risulta applicabile nel caso di specie la norma dettata dall'art. 1126 c.c., a mente della quale le spese sostenute per le riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare che ha una funzione di copertura e di protezione dell'edificio condominiale, debbono essere sostenute per un terzo da chi ne ha l'uso esclusivo, e per i restanti due terzi da tutti gli altri condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve. Devesi precisare che il testuale riferimento dell'art. 1126 c.c. ai lastrici solari di cui un condomino abbia "l'uso esclusivo" non consente di escludere dal suo campo di applicazione le ipotesi in cui il lastrico sia un bene non già condominiale in godimento di un singolo condomino ma, invece, come nel caso di specie, un bene di proprietà esclusiva. Infatti, l'obbligo di contribuzione alle spese in questione trova il suo fondamento non già nella natura condominiale o privata del lastrico solare, ma nell'utilitas che questo assicura sia al condomino utente, sia agli altri condomini, attesa, per quanto riguarda specificamente questi ultimi, la funzione di copertura e di protezione dell'edificio condominiale (Trib. Roma 2 gennaio 2012 n. 6).
 

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Avv. Alessandro Galluci

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