Nel caso di compravendita è legittimo stabilire che sono a carico dell'acquirente le spese condominiali per opere deliberate ma non ancora eseguite

01.10.2013 09:34

Spese condominiali e compravendita delle unità immobiliari ovvero la paura di trovare brutte sorprese una volta concluso l'acquisto. Già perché il compratore, per legge (art. 63 disp. att. c.c.), è solidamente responsabile con il suo dante causa verso il condominio, per le spese relative all'anno precedente ed a quello nel corso del quale è avvenuta la compravendita. La problematica più spinosa, che nemmeno la recente riforma del condominio https://www.condominioweb.com/riforma_del_condominio/ ha inteso risolvere, riguarda l'effettiva imputazione delle spese. Perché un conto è dire che vecchio e nuovo proprietario sono solidalmente obbligati verso il condominio, altro, ai fini del regresso nei rapporti interni, chi è effettivamente il titolare di quell'obbligo di pagamento. Per le più recenti prese di posizione giurisprudenziale, la situazione è la seguente: " in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione; di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. cod. civ." (Cass. n. 24654/2010). Insomma il vecchio proprietario, per il caso di spese straordinarie, è il titolare del relativo obbligo di pagamento se le opere sottese a quei costi sono stati deliberati quand'era ancora proprietario. Per le spese ordinarie, invece, vale sempre il momento della loro deliberazione. Non mancano, tuttavia, sentenze che concludono nel senso opposto, o meglio che individuano l'effettivo titolare dell'obbligo di pagamento nel titolare dell'unità immobiliare al momento delle esecuzione delle opere, anche per il caso d'interventi di manutenzione straordinaria, innovazioni, ecc. Il tutto sempre che le parti non abbiamo deciso diversamente. In una sentenza resa nel mese di aprile, infatti, la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che “ in caso di vendita di un immobile appartenente ad un complesso condominiale, deve, tuttavia, rimarcarsi che è da ritenersi valida, nei rapporti interni tra venditore e compratore, la previsione di una diversa pattuizione adottata tra alienante ed acquirente nel contratto di compravendita (come intervenuta nella fattispecie) della porzione esclusiva dell'edificio in condominio, al fine di far ricadere sull'uno o sull'altro l'onere per le spese condominiali relative a lavori di straordinaria manutenzione (deliberate ed ancora da eseguire)” (Cass. 10 aprile 2013, n. 8782).

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