Uso della cosa comune: è vietata l’installazione di una caldaia privata nel vano scala condominiale

11.01.2012 15:59

(10/11/2011)di Alessandro Gallucci,

Recita il primo comma dell’art. 1102 c.c.
 
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.
 
Si tratta di una norma dettata in materia di comunione ma applicabile anche al condominio in virtù del richiamo a questi articoli (in quanto compatibili) contenuto nell’art. 1139 c.c.
 
In sostanza, la Cassazione lo ha detto in più occasioni, ciascun condomino può servirsi dei beni comuni nel modo che ritiene più opportuno e pur sempre nelle limitazioni indicate nell’art. 1102 c.c. Diritto che non deve essere inteso come uso identico e contemporaneo ma anche come facoltà di usare in tempi diversi e nel modo più intenso la cosa comune sempre che ciò non sia d’ostacolo agli altri. Eppure, nella valutazione della legittimità dell’uso del bene, dev’essere sempre tenuta in considerazione la possibilità dell’uso identico seppur non contemporaneo almeno successivo. Questo, in sostanza, quello che dice la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza 21 settembre 2011 n. 19205. Nel caso sotteso alla pronuncia appena citata uno dei condomini aveva installato, nel vano scala comune, una caldaia utile alla sua unità immobiliare. Secondo gli ermellini, in relazione allo stato dei luoghi emerso dalle risultanze istruttorie, quello era da ritenersi un uso illegittimo? Perché? I giudici di legittimità prima fanno una premessa di carattere generale specificando che “ al singolo condomino è consentito servirsi in modo esclusivo di parti comuni dell’edificio soltanto alla duplice condizione che il bene, nelle parti residue, sia sufficiente a soddisfare anche le potenziali, analoghe esigenze dei rimanenti partecipanti alla comunione e che lo stesso, ove tutte le predette esigenze risultino soddisfatte, non perda la sua normale ed originaria destinazione, per il cui mutamento è necessaria l’unanimità dei consensi (Cass. nn. 1062/11, 13752/06, 972/06 e 1737/05)” (Cass. 21 settembre 2011 n. 19205).
 
https://www.condominioweb.com/condominio/sentenza2013.ashx
 
Applicando questo concetto di carattere generale al caso sottoposto alla sua attenzione, la Corte regolatrice ha finito per affermare che “ la sentenza impugnata ha valutato, per di più in maniera affatto generica quanto alla parità dell’uso, unicamente la prima delle due condizioni anzi dette, ossia la potenziale fruizione del vano scala da parte degli altri partecipanti al condominio per le loro esigenze, date le modeste dimensioni del manufatto installato, senza accertare se l’allocazione (non di una sola, ma) di tante caldaie quanti i condomini sia non solo e non tanto materialmente possibile, ma anche compatibile con l’originaria destinazione del vano scala comune, che nasce per la diversa finalità di dare accesso alle proprietà individuali” (Cass. ult. cit.).
 
Come dire: l’uso del vano scale per apporre caldaie è vietato in quanto, se tutti i condomini facessero allo stesso modo, verrebbe ad essere snaturata la sua normale destinazione d’uso.
 

CondominioWeb.com
Avv. Alessandro Gallucci

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